חילוט בתים על ידי לווים שלא עומדים בתשלומים
בסקר שנעשה בתחילת שנת 2012, נמצא כי כ-68% מהישראלים רוצים לרכוש דירה . הם מעוניינים ברכישת דירה גם אם זה דורש מהם להיפרד מכ-127 משכורות חודשיות בממוצע . מכיוון שמעט מאוד ישראלים יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ללא עזרה כלכלית, רבים פונים אל אופציית ההלוואה מהבנק, הלא היא משכנתא. המשכנתא היא הלוואה שלוקחים מבנק המתמחה במשכנתאות וכמובן מתלווה להלוואה זו גם ריבית. הלווה מחזיר לבנק את ההלוואה באמצעות תשלומים, בהתאם להכנסות של אותו הלווה. בעבר, היה קיים הסדר ערבים ללווים, שבמידה והלווים לא עומדים בהחזרים, הערבים היו צריכים להחזיר את תשלומי המשכנתא במקומם. כיום, הנכס עצמו משמש כערבות, ובמידה והלווים לא מצליחים לעמוד בתשלומים במועדם, הבנק רשאי לקחת את הנכס ולמכור אותו באמצעות כונס נכסים. הכסף מכסה על יתרת החוב לבנק ואם נשארת יתרה היא מועברת ללווים. פעולה זו נקראת בעגה המשפטית חילוט ערבויות . כלומר, במקרה שניתן נכס כערבות לתשלום חוב והחוב לא שולם, מחלטים (מחלצים) את הערבויות מהנכס, מוכרים את הנכס ומעבירים את התשלום לבעל החוב.
חובת כונס הנכסים במהלך מכירת הדירה
האם לכונס הנכסים עומדת חובה כלשהי כלפי הלווים או שמא רק כלפי הבנק ?
בנושא זה, עוסק פסק הדין, דדון יורם נ' טפחות בנק משכנתאות לישראל בע מ, א 011338/03. הזוג דדון החליטו לקנות דירה בטבריה. מחיר הדירה כאשר קנו אותה היה 243,000 ש ח. הזוג דדון לא יכלו לשלם על הדירה מכספם ועל כן חתמו עם בנק טפחות על הסכם הלוואה לכל הסכום. בעקבות פיטורי מר דדון מעבודתו, לא הצליח הזוג להמשיך לשלם על הדירה. על כן מונתה עו ד ברלינר לכונסת נכסים של הדירה על ידי ראש ההוצאה לפועל. הזוג הוזמן למשרדה של עו ד ברילנר שם נאמר להם כי עו ד ברילנר מעוניינת למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר ולא בחופזה וזאת תוך כדי התייעצות איתם. כמו כן, יוזמן שמאי מטעמה שיתן חוות דעת על מחיר הדירה והם יוכלו לנכוח בזמן זה. הם חתמו על מסמך שבו נאמר להם שהם חותמים על דברים אלו, אך הם בפועל הם חתמו על דברים הפוכים מהנאמר. כחמישה חודשים לאחר מכן, נאמר לזוג דדון באמצעות שליח, כי ההצעה הגבוהה ביותר לדירה היא של 159,000 ש ח וכי הם רשאים לפדות את המחיר הזה תוך שבעה ימים.
עו ד ברילנר לא אמרה להם כי זו ההצעה היחידה שקיבלה עבור הדירה. הזוג דדון טען כי לא יתכן כי ערך הדירה ירד בצורה כל כך דרסטית מזמן קניית הדירה, וביקש זמן נוסף על מנת למצוא קונה שישלם מחיר גבוה יותר. עו ד ברילנר דחתה את בקשתם. כמו כן, עו ד ברילנר לא העבירה להם את חוות דעתו של השמאי שהעריך את הדירה בסכום של בין 38,000-48,000 דולר. כך שלזוג דדון לא ניתן מספיק זמן לספק חוות דעת נגדית של שמאי מטעמם. בעקבות מכירת הדירה במחיר נמוך נותר לזוג דדון חוב של 157,000 ש ח ונפתח נגדם תיק בהוצאה לפועל. הזוג דדון הזמינו שמאי לאחר מכירת הדירה, שהעריך את שווי הדירה במחיר של 46,750-55,000 דולר.
בית המשפט מקבל את חוות הדעת של השמאי שהזוג דדון הזמינו. מכיוון שהשמאי שעו ד ברילנר הזמינה היה עדיין לא מוסמך ומי שחתם במקומו היה שמאי מוסמך שכלל לא ביקר בדירה.
השופט מדגיש כי כונס נכסים חייב להיות מאוד זהיר וישר כאשר הוא מתעסק במכירת נכס למען גביית חוב של בעליו, משום שזה מהלך קשה עבור בעלי הנכס ופגיעה חמורה בזכות הקניין שלו. השופט אומר כי לא יתכן שהזוג דדון גם יאבדו את הנכס וגם יצטרכו לשלם שנים ארוכות על נכס שלא ברשותם. לכן אם ישנה ירידה כל כך משמעותית בערך הדירה, על כונס הנכסים להיות ער לה ולבדוק את פשרה. לא לקבל ללא בדיקה נוספת חוות דעת של שמאי עם פערי ערך גבוהים כל כך. כונס נכסים משמש כידו הארוכה של בית המשפט, הוא לא יכול להעדיף אינטרסים של צד אחד מול הצד השני. כמובן שאין לקפח גם את הבנק, הבנק באמצעות עורך דינו לא היה צריך ליתן להמתין זמן בלתי מוגבל, אבל היה צריך לתת הזדמנות אמיתית לזוג דדון למכור את הדירה במחיר גבוה יותר. בית המשפט קבע כי ראוי היה להמתין על מנת ליתן לזוג דדון למצוא קונה אשר יתן מחיר גבוה יותר.
בית המשפט קבע ההתנהלות של הבנק לא היתה בהתאם לחוק וזאת בלשון עדינה בכל הקשור לחיפזון במכירת הדירה ולכך שלא ניתנה אפשרות לבני הזוג דדון אפשרות לחפש קונה מטעמם. כמו כן, ציין בית המשפט שנפלו פגמים בכל הקשור לחוו ד השמאי ולפרסום בעיתונות.
השופט פסק כי הנתבעים, שהם בנק טפחות וכונסת הנכסים, עו ד ברילנר, חייבים להחזיר לידי הזוג דדון את ההפרש בין המחיר הגבוה שקבע השמאי של הזוג- 55,000 דולר, למחיר שבו נמכר הנכס, 38,000 דולר (גובה ההפרש 69,360 ש ח).
עינינו הרואות, כי גם בנקים שהינם תאגידי ענק עם סוללות של עו ד אינם פועלים בהתאם לחוק.
קניית דירה זו ההחלטה החשובה ביותר אשר אנו עושים בימי חיינו, לעיתים נחשפים אנו לקשיים בלתי מתוכננים, אל לנו להרים ידיים מול הרשויות או מול אותם תאגידי ענק בנקאיים.
מומלץ בכל עסקה של רכישת נכס או ניסיונות חילוט מגוף כלשהו או פרטיים להסתייע בעו ד אשר זהו תחום עיסוקו.
משרד עו ד אורי בוים עוסק בתחום ההוצאה לפועל ונזקפת לזכותו פעילות מוצלחת בפיתרון מצוקות דלעיל בהצלחה רבה.
